انواع قراردادهای ملکی ترکیه
انواع قراردادهای ملکی ترکیه | راهنمای جامع برای خریداران و سرمایهگذاران
بازار املاک ترکیه در سالهای اخیر به دلیل رشد سرمایهگذاری خارجی و قوانین تسهیلشده برای خرید ملک توسط اتباع خارجی، مورد توجه بسیاری قرار گرفته است. یکی از مهمترین موضوعات در این مسیر، شناخت انواع قراردادهای ملکی ترکیه است. قرارداد، اساس هر معاملهای است و اگر بهدرستی تنظیم نشود، میتواند مشکلات حقوقی و مالی زیادی ایجاد کند. در این مقاله به بررسی مهمترین انواع قراردادهای ملکی ترکیه، شرایط حقوقی و نکات کلیدی هر کدام میپردازیم.
قرارداد خرید و فروش ملک در ترکیه (Satış Sözleşmesi)
تعریف و اهمیت
قرارداد خرید و فروش ملک یا Satış Sözleşmesi اصلیترین نوع قرارداد ملکی در ترکیه است. این قرارداد زمانی تنظیم میشود که خریدار و فروشنده به توافق نهایی برای انتقال مالکیت رسیده باشند.
شرایط حقوقی
این قرارداد باید در دفتر ثبت اسناد رسمی (Tapu Müdürlüğü) ثبت شود.
حضور طرفین یا وکیل قانونی آنها الزامی است.
پرداخت هزینههای مربوط به انتقال سند بر عهده طرفین است (معمولاً نصف به نصف).
نکات مهم
سند تاپو تنها مدرک معتبر مالکیت است.
قبل از امضا باید بررسی شود که ملک بدهی مالیاتی یا وام بانکی نداشته باشد.
قرارداد پیشخرید ملک در ترکیه (Ön Satış Sözleşmesi)
موارد استفاده
یکی از رایجترین انواع قراردادهای ملکی ترکیه برای خارجیها، قرارداد پیشخرید ملک است. این قرارداد معمولاً در پروژههای در حال ساخت استفاده میشود.
شرایط قانونی
باید در دفتر اسناد رسمی ثبت شود.
مبلغ پیشپرداخت و شرایط پرداخت اقساط باید بهصورت دقیق مشخص گردد.
زمان تحویل پروژه و جریمه تأخیر سازنده باید در قرارداد درج شود.
مزایا و ریسکها
خریدار میتواند ملک را با قیمت مناسبتر از بازار خریداری کند.
در صورت عدم تنظیم درست قرارداد، احتمال تأخیر یا تحویل ناقص ملک وجود دارد.
قرارداد اجاره ملک در ترکیه (Kira Sözleşmesi)
انواع اجاره
اجاره کوتاهمدت: معمولاً برای گردشگران و اقامت موقت.
اجاره بلندمدت: برای زندگی یا کار در ترکیه.
شرایط قانونی
قرارداد اجاره باید مکتوب و شامل اطلاعات کامل طرفین باشد.
مبلغ اجاره، تاریخ شروع و پایان و شرایط تمدید ذکر شود.
طبق قوانین ترکیه، موجر نمیتواند اجاره را بیش از سقف تعیینشده توسط دولت افزایش دهد.
حقوق طرفین
مستأجر حق دارد در طول مدت قرارداد از ملک استفاده کند.
موجر موظف است ملک را در شرایط مناسب تحویل دهد.
قرارداد رهن یا وثیقه ملکی در ترکیه (İpotek Sözleşmesi)
تعریف
این قرارداد زمانی تنظیم میشود که ملکی بهعنوان وثیقه وام یا تعهد مالی قرار گیرد.
نکات مهم
ثبت این قرارداد در اداره ثبت املاک الزامی است.
در صورت عدم پرداخت بدهی، بانک یا طلبکار میتواند ملک را مصادره کند.
خریداران باید قبل از معامله مطمئن شوند که ملک در رهن یا وثیقه نباشد.
قرارداد مشارکت در ساخت و سرمایهگذاری ملکی
تعریف
این نوع قرارداد میان مالک زمین و سازنده یا سرمایهگذار منعقد میشود. طبق قرارداد، مالک زمین بخشی از واحدها را در اختیار میگیرد و سازنده مابقی را بهعنوان سود خود برمیدارد.
مزایا و معایب
برای صاحبان زمین راهی مناسب برای تبدیل زمین به ملک آماده است.
اگر قرارداد شفاف نباشد، اختلافات زیادی بین مالک و سازنده ایجاد خواهد شد.
تفاوت قرارداد رسمی و غیررسمی در ترکیه
یکی از مشکلات رایج برای خریداران خارجی، اعتماد به قراردادهای عادی یا غیررسمی است.
قرارداد غیررسمی (دستی): فقط بین طرفین تنظیم میشود و در محاکم حقوقی اعتبار چندانی ندارد.
قرارداد رسمی: در دفتر اسناد رسمی ثبت میشود و دارای ارزش قانونی کامل است.
✅ همیشه باید قرارداد خرید و فروش یا پیشخرید در دفترخانه رسمی و اداره تاپو ثبت شود تا خریدار از حقوق کامل خود برخوردار گردد.
نکات کلیدی در تنظیم قراردادهای ملکی ترکیه
استفاده از مترجم رسمی برای خارجیها الزامی است.
تمامی پرداختها باید از طریق سیستم بانکی انجام شود.
شماره سند تاپو و مشخصات دقیق ملک باید در قرارداد ذکر شود.
تعهدات فروشنده یا سازنده باید بهطور کامل نوشته شود.
بهتر است قرارداد توسط وکیل متخصص امور ملکی در ترکیه بررسی شود.
سؤالات متداول درباره قراردادهای ملکی ترکیه
آیا قرارداد عادی خرید ملک در ترکیه معتبر است؟
خیر. قراردادهای عادی یا دستی اعتبار حقوقی ندارند. فقط قرارداد ثبتشده در دفتر اسناد رسمی معتبر است.
بهترین نوع قرارداد برای خرید ملک در حال ساخت چیست؟
قرارداد پیشخرید ملک که در دفترخانه رسمی ثبت شده باشد و شامل ضمانت اجرایی در صورت تأخیر سازنده باشد.
چگونه از کلاهبرداریهای ملکی در ترکیه جلوگیری کنیم؟
بررسی سند تاپو قبل از امضا
ثبت قرارداد در اداره رسمی
استفاده از وکیل معتبر و مترجم رسمی
جمعبندی
شناخت انواع قراردادهای ملکی ترکیه برای خریداران و سرمایهگذاران خارجی اهمیت ویژهای دارد. خرید یا پیشخرید ملک در ترکیه تنها زمانی امن خواهد بود که قرارداد رسمی و معتبر در دفتر اسناد رسمی و اداره تاپو ثبت شود. چه قصد خرید، چه اجاره یا پیشخرید داشته باشید، بررسی دقیق شرایط قرارداد و استفاده از مشاور حقوقی میتواند از بسیاری از مشکلات و ضررهای احتمالی جلوگیری کند.